“我跟你交个底吧。”陈遇欢叹了口气，靠在椅背上，像泄了气的皮球，“陈氏在省城目前有四个高端楼盘同时在建，再加上平安广场等商业地产盘子，前期的土地出让金和建安成本，已经砸进去了十二个亿！这还是不带装修的！”

“再加上清水县龙腾新区那个bot项目，首期垫资两个半亿。明远，这十四五个亿的盘子，已经把陈氏的现金流抽得一干二净了！我现在连下个月给农民工结工程款的钱，都是咬着牙从牙缝里抠出来的！”

在2003年，房地产行业虽然已经开始起步，但很多老一辈的地产商，依然保留着传统的经营思维。

陈氏地产的创始人陈醒老爷子，就是最典型的代表。他当年是靠着在老城区盖集资房、做小包工头起家的，一步一个脚印，靠着信誉和工程质量把陈氏做成了大川市的龙头。

老爷子有一句名言：“有多大脚，穿多大鞋；兜里有多少米，就吃多少饭。”

这种稳健的作风，让陈氏在97年亚洲金融风暴和前两年的宏观调控中稳如泰山。但在如今这个房地产即将迎来狂飙突进、资本为王的时代，这种“不负债、少贷款”的模式，却成了一条致命的绞索。

陈遇欢接手陈氏后，虽然极力想摆脱这种小农思维，但在董事会那帮跟着老爷子打天下的老元老掣肘下，陈氏的资产负债率依然低得可怜。

在外界看来，陈氏是腰缠万贯的大富豪；但在行内人眼里，陈氏的现金储备，实际上连一家规模小一半的激进型房企都不如。

“拿几个亿去填大川市经开区那个深不见底的窟窿？”

陈遇欢摇了摇头，满脸苦涩，“明远，不是我不想吃这块肉，是我真的咬不动了。再借钱，董事会那帮老头子能直接罢免了我。”

张明远安静地听完陈遇欢的倒苦水，缓缓开口。

“陈少，老爷子的稳健，在过去是护城河。但在未来二十年的房地产市场里，那是作茧自缚。”

张明远伸手从旁边的小冰箱里拿出一瓶冰镇依云，拧开递给陈遇欢。

“谁告诉你，搞房地产，必须要用自己的钱了？”

陈遇欢接过水，愣了一下：“不用自己的钱？那用谁的？银行的贷款额度早就批满了，我拿什么去贷？”

“用‘别人的钱’啊。”

张明远像一个来自未来的商业恶魔，开始向这位2003年的土著资本家，展示后世那些房地产巨头们赖以称霸的“核武器”——高杠杆与资金空转术。